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征地拆遷

征地與拆遷有哪些區別

  拆遷,現在多是商業性拆,是出于商業目的或非公共利益而進行的拆遷。補償原則應是充分,合理。

  再有,征地是對土地的征收,拆遷是對土地上房屋及其他建筑物的拆遷。二者的區別主要在于對象不同。

  由于征收土地涉及到地上的房屋建筑物,但國家并不需要這些房屋和建筑物,所以稱“拆遷”而不叫征收。二者依據的法律規定不同,征地主要依據《土地管理法》及實施條例,各省土地管理條例。

  而拆遷主要依據原《城市房屋拆遷管理條例》和新的《國有土地上房屋征收與補償條例》。征收條例出臺后,“拆遷”這個不規范的用語應該逐漸淡出了,以后無論征地還是征房,都叫做征收。

  國家征收集體土地與城市房屋拆遷的區別!

  第一方面:集體土地征收程序

  第一步:發布征地通告

  由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內發布征地通告,告知被征土地的村集體經濟組織和村民:征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。

  第二步:征詢村民意見

  由縣或市級國土資源局會同所在的鄉鎮政府,就征地通告的內容征詢村集體經濟組織和農民的意見,有不同意見的應記錄在案,根據村委會或村民提出的意見分別處理并協調解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的,應告知被征地相對人有權提出聽證申請,并依法組織聽證。國土資源局應將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

  第三步:地籍調查和地上附著物登記

  由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積,地上附著物種類、數量、規格等,并由國土資源局現場填制調查表一式三份,由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。國土資源局應將所有權人、使用權人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

  第四步:擬訂“一書四方案”組卷上報審批

  由縣或市級國土資源局根據征詢、聽證、調查、登記情況,按照審批機關對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即:“建設用地說明書,農用地轉用方案,補充耕地方案,征收土地方案,供應土地方案。”并組卷向有批準權的機關報批。

  第五步:征用土地公告

  征用土地的市、縣人民政府應當在收到省或國務院征用土地批準文件之日起10個工作日內在被征地所在村進行征用土地公告。 征用土地公告的內容:

  征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;

  征用土地的所有權人、位置、地類和面積;

  征地補償標準和農業人員安置途徑;

  辦理征地補償登記的期限、地點。

  第六步:征地補償安置方案公告

  縣或市級國土資源局根據省或國務院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內容:

  被征用土地的位置、地類、面積;

  地上附著物和青苗的種類、數量;

  需要安置的農業人口的數量;

  土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式;

  安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式;

  地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;

  農業人員的具體安置途徑;

  其他有關征地補償、安置的具體措施。

  被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的,應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向縣或市級國土資源局提出。

  縣或市級國土資源局應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的,應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的,應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。

  第七步:報批征地補償安置方案

  縣或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案,連同被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

  第八步:批準征地補償安置方案

  市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后,并報省國土資源廳備案,并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

  第九步:土地補償登記

  被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償登記手續。

  被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的,其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。

  第十步:實施補償安置方案和交付土地

  按規定支付征地補償安置費,被征地單位和個人按期交付土地。

  第二方面:房屋拆遷程序:

  一、房屋征收目的、主體、實施單位

  (一)征收國有土地上的房屋只有一個目的:為了公共利益的需要,排除商業征收。(征收房屋建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。)

  (二)征收房屋的責任主體:市縣級人民政府。

  (三)實施主體:市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。

  (四)房屋征收實施單位:房屋征收部門或房屋征收部門委托的單位,具體承擔房屋征收與補償工作。(房屋征收實施單位不得以營利為目的,即徹底排除了商業性參與征收或商業性征收。)

  二、做出征收決定

  (一)做出征收決定前的工作

  1、組織有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。(對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。)

  2、房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。

  3、市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

  4、因舊城區改建征收房屋,多數被征收人認為征收補償方案不符合規定的,市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。

  5、應當進行社會穩定風險評估。

  6、征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

  (二)市縣人民政府作出征收決定。(涉及被征收人數量較多的,應當經政府常務會議討論決定。)

  (三)公告征收決定。征收公告要載明兩個內容:1、征收補償方案(要明確補償協議簽約期)。2、權利救濟方式:被征收人可申請行政復議或行政訴訟。

  三、補償階段

  (一)補償方式

  1、被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換

  ⑴被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

  ⑵因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

  2、征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。

  (二)補償的構成:3+1模式,3=房屋價值+搬遷、臨時安置費+停產停業損失,1=補助+獎勵。

  1、被征收房屋的價值經評估確定,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋室內裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

  2、房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

  3、對評估有異議,應當自收到評估報告之日起10日內,申請復核評估。對復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

  (三)房屋征收部門與被征收人訂立補償協議。(補償協議訂立后,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。)

  (四) 簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定。(補償決定包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。)

  (五)公告補償決定。

  (六)被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

  四、搬遷階段

  (一)禁止性規定:任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

  (二)自愿搬遷。對被征收人給予補償后,被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

  (三)強制搬遷。

  1、被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。(由不動產所在地基層人民法院管轄)

  2、強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

  五、后續工作

  (一)房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

  (二)審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督,并公布審計結果。

  六、法律責任

  (一)采取暴力迫使被征收人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

  (二)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,構成犯罪的,依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

  (三) 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改正,給予警告,對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款,并記入信用檔案;情節嚴重的,吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。






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