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最高院民一庭:關于房地產糾紛案件意見匯總

本意見匯總摘錄自《民事審判指導與參考》(總第34輯-總第66輯)中署名為“最高人民法院民一庭”的有關房地產糾紛案件的意見,以方便廣大同仁及房地產相關從業人員參考。

1、小區一層業主拆墻改門、搭建臺階是否構成侵權

按照法律和雙方合同中對住宅共有部分和自用部分的界定,李某擅自拆窗改門、搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位,超出了正當行使權利的界限,妨害了物業管理公司的正常管理秩序,屬于侵權行為。按照法律規定和雙方合同約定,物業公司有權要求李某拆除搭建的臺階、回復原狀。人民法院應依法支持物業管理公司的訴訟主張,對李某的侵權行為予以糾正。

(執筆人:韓延斌)

索引:《民事審判指導與參考》(第34輯)第84-89頁

2、房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道,應承擔相應的民事賠償責任

雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設內容,但根據《合同法》第42條第2款規定,在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的,給對方造成損失的,應當承擔賠償責任的規定,房地產公司應承擔相應的賠償責任。關于賠償數額的確定,可以考慮因房地產公司應告知而未告知,致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。

(執筆人:孫延平)

索引:《民事審判指導與參考》(第34輯)第90-92頁

3、土地承包經營權取得糾紛不屬于人民法院民事案件主管范圍

按照《民法通則》第2條關于“中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系”的規定,農村集體經濟組織成員與農村集體經濟組織在依法簽訂土地承包合同之前,土地承包關系尚未建立,土地承包經營權也尚未取得。在此情況下,當事人向人民法院提起的土地承包經營權取得之訴的,因當事人與集體經濟之間的關系不是平等民事主體之間的關系,其爭議不屬于人民法院主管民事案件的范圍,人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。

(執筆人:姜梅 辛正郁)

索引:《民事審判指導與參考》(第35輯)第170-175頁

4、居民住宅小區的外墻面所有權屬于誰

《物權法》第70條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”按照這一規定,居民住宅小區的外墻面不屬于專有部分,單個居民對與其專有部分緊密相聯的外墻面不擁有所有權。居民住宅小區的外墻面屬于小區全體業主所有。

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居民住宅小區的業主對與其專有部分緊密相聯的外墻面擁有合理使用的權。這一權利是業主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二:一是不以盈利為目的;二是為了更好地利用專有部分,增加專有部分的舒適度,增加專有部分的安全,同時又不損害小區其他業主的共同利益。業主對與其緊密相聯的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規定,同時要正確處理相鄰關系,不得侵害相鄰業主的權益。

小區內獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權人。

(執筆人:楊永清)

索引:《民事審判指導與參考》(第35輯)第176-181頁

5、具備商品房買賣實質性要件的合同,不能認定為預約合同

根據最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規定,當事人簽訂《購房合同》后,如果具備了商品房買賣合同的主要條件,且其他內容不違背國家法律、行政法規規定的,應當認定合同為商品房買賣合同。

(執筆人:孫延平)

索引:《民事審判指導與參考》(第36輯)第127-131頁

6、土地承包經營權轉包后承包地被征收,如何認定被征地農戶

根據《農村土地承包法》第39條之規定,土地承包經營權通過轉包、租賃等形式流轉的,土地承包經營權并未發生移轉。承包地被依法征收后,應當認定土地承包經營權人為“被征地農戶”。

(執筆人:辛正郁)

索引:《民事審判指導與參考》(第36輯)第142-145頁

7、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實,應當如何承擔責任

對因欺詐而訂立的租賃合同,如不違反法律強制性規定,受欺詐方可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。受欺詐方沒有行使撤銷權,租賃合同有效成立的,在合同履行過程中,如該欺詐行為導致欺詐方違約的,欺詐方承擔違約責任,不宜認定為締約過失責任。

(執筆人:姚寶華)

索引:《民事審判指導與參考》(第37輯)第124-127頁

8、投資建設他人劃撥土地上立項的房屋并承租建成后房屋的合同性質和效力

合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只以租賃或者其他形式使用房屋的,應按照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條的規定,認定為房屋租賃合同。當事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認定合同無效,應不予支持。

(執筆人:關麗)

索引:《民事審判指導與參考》(第37輯)第128-132頁

9、商品房買賣司法解釋第六條規定的主要義務應當如何理解

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規定:“當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。”根據《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神,以及當事人在簽訂合同后履行合同時的真實意思表示,不能將該條款規定的履行“主要義務”簡單地理解為履行全部義務中的大部分,而首先應當從合同約定的義務的性質進行分析,其次應當從合同約定的內容進行考量,最后應當綜合考慮以上情況以及履行的數量等因素進行認定。

(執筆人:楊永清)

索引:《民事審判指導與參考》(第37輯)第174-178頁

10、當實際交易價格與備案合同價格不一致時,承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優先購買權

真實意思表示是民事法律行為的核心要素,如價格、付款方式等與真實的約定不一致時,應以雙方當事人的真實意思表示為準,非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應按買賣合同雙方當事人的真實意思表示來認定,而逃避稅務并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據此,應當以真實交易價格作為認定同等條件的依據。

(執筆人:王林清)

索引:《民事審判指導與參考》(第38輯)第206-209頁

11、國家收回由集體使用的國有土地,該土地的承包經營權人是否有權分得部分土地補償費

1999年1月1日施行的《土地管理法》第58條規定:“有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準,可以收回國有土地使用權:(一)為公共利益需要使用土地的……對土地使用權人應當給予適當補償。”國家收回由農民集體使用的國有土地,其土地補償費應當支付給農民集體和該土地的承包經營權人。

(執筆人:楊永清)

索引:《民事審判指導與參考》(第39輯)第140-146頁

12、房屋租賃合同未到期,出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人,原承租人不能請求繼續履行合同

根據我國《合同法》第107條的規定,違約責任的承擔方式有繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等。一方當事人在另一方當事人違約的情況下,請求繼續履行合同的,人民法院除審查當事人違約的事實外,還應該審查當事人的申請是否符合我國《合同法》第110條規定,如果當事人申請繼續履行在法律上或者事實上不能履行的,人民法院不應支持當事人的請求。

(執筆人:仲偉珩)

索引:《民事審判指導與參考》(第39輯)第169-172頁

13、通過家庭承包方式取得耕地土地承包經營權,農戶成員死亡的,不發生土地承包經營權繼承

按照《農村土地承包法》第15、31條和最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條第1款規定,通過家庭承包方式取得的土地承包經營權的權利主體是本集體經濟組織的農戶;農戶成員以具有本集體經濟組織成員資格為前提;除非承包地為林地,在土地承包經營權系通過家庭承包方式取得的情況下,農戶成員死亡的,不發生土地承包經營權繼承。

(執筆人:辛正郁)

索引:《民事審判指導與參考》(第40輯)第120-123頁

14、限制業主專有部分所有權的業主公約或章程的效力問題

根據《中華人民共和國物權法》第76條的規定,經營性用房的專有部分的經營方式不屬于業主大會的共同決定事項。業主公約或章程作出的該專有部分是自主經營還是委托他人經營,由全體業主按照少數服從多數原則投票共同決定的約定無效。業主大會根據該公約或章程作出委托經營的決定后,業主委員會與他人簽訂的委托經營合同,對未經同意或追認的業主不發生法律效力。

(執筆人:姜強)

索引:《民事審判指導與參考》(第41輯)第210-218頁

15、未經抵押權人同意是否影響轉讓不動產合同的效力

《物權法》第191條第2款規定:“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”就不動產物權變動而言,這里的轉讓,指的是不動產物權變動的結果,而不是原因。引起不動產變動的原因行為即合同的效力,不受抵押權人是否同意轉讓抵押物的影響。

(執筆人:楊永清)

索引:《民事審判指導與參考》(第42輯)第148-153頁

16、夫妻一方父母以子女名義購置房屋,應認定贈與的是房屋還是購房款

父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋,應視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產權登記尚未完成前,作為贈與人的父母有權撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產權登記尚未完成,父母即表示撤銷贈與的情況下,子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產問題進行的訴訟中,不宜認定父母贈與的只是已經實際支付的購房款,進而將上述購房款作為夫妻共同財產進行分割。

(執筆人:韓玫 ?余國英 ?沈妙)

索引:《民事審判指導與參考》(第44輯)第185-189頁

17、房屋抵押權存續期間,出賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

房屋抵押權存續期間,出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務,致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記,買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的,抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記,出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。

(執筆人:左峰 陳旻)

索引:《民事審判指導與參考》(第45輯)第130-134頁

18、土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為屬于民事行為

土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為,是土地行政主管部門代表國有土地所有權人與國有土地使用權受讓人,對雙方民事權利義務的約定,其性質屬于民事行為,由此引起糾紛訴至人民法院的,屬于民事案件范疇。

(執筆人:沈丹丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第45輯)第148-152頁

19、以合開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬

合作開發房地產過程中,對以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的用于項目開發的貸款,如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定,則在分配合作開發項目權益時,該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資,也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基于該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債,應屬于項目負債。

(執筆人:仲偉珩)

索引:《民事審判指導與參考》(第52輯)第133-138頁

20、如何理解農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”農村土地承包合同發生的糾紛

農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”土地承包合同發生的糾紛,是指合同訂立過程中,圍繞當事人締約能力、合同形式、合同訂立時間的確認、格式條款的理解與適用、締約過失責任的認定與承擔等發生的糾紛,不包括農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權與農村集體經濟組織發生的糾紛。對農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權而提起的民事訴訟,人民法院應按照《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規定,告知當事人向有關行政主管部門申請解決。

(執筆人:沈丹丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第52輯)第139-142頁

21、案件判決生效后,劃撥土地經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的,當事人以此為由主張合同有效,申請再審的,人民法院不予支持

土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效,但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的,應當認定合同有效。而在案件判決生效后,劃撥土地經有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續的,當事人以劃撥土地已經由有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續為由,主張劃撥土地使用權轉讓合同有效,申請再審的,人民法院不應支持。

(執筆人:仲偉珩)

索引:《民事審判指導與參考》(第52輯)第148-155頁

22、出讓人按照聯合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓合同的,另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人

當事人簽訂聯合競買協議約定雙方出資競買建設用地使用權,并由一方辦理土地摘牌手續,領取土地成交確認書,簽訂土地使用權出讓合同。出讓人向該方當事人發出成交確認書并與其簽訂土地使用權出讓合同后,簽訂合同的競買人就出讓土地的履行、解除等單獨起訴出讓人的,另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。

(執筆人:辛正郁 沈丹丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第55輯)第97-100頁

23、當事人就他人承包的土地主張權利,人民法院應當受理并作出裁判

未獲得土地承包經營權的當事人,不向村民委員會要求承包土地,而以自己是該村某一土地承包經營戶的家庭成員為由,針對他人已經承包經營的土地,主張成為該農戶土地承包經營權共有人的,屬于平等主體之間的民事權益之爭,人民法院應當作為民事案件受理,并依據農村土地承包法第二十六條之規定,對其是否屬于該戶土地承包經營權的共有人作出裁判。

(執筆人:韓玫)

索引:《民事審判指導與參考》(第56輯)第110-114頁

24、農村土地承包經營權依法轉讓后土地被征收,征地補償款是否歸受讓方所有

農村土地承包經營權依法轉讓后,原承包人即退出承包關系,受讓方與發包方形成新的承包關系,土地承包經營權的權利主體發生變更,受讓方成為新的土地承包經營權人。土地被征收后,受讓方有權享有相應的土地補償費。

(執筆人:王丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第56輯)第124-127頁

25、房屋登記權利人出賣共有房屋不符合法律規定或者合同約定條件的合同效力問題

出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同,出賣登記在某個人名下的房屋,不符合物權法第九十七條關于共有物處分的規定或者當事人的另行約定,如果買受人是善意,且買賣合同約定的對價合理,但未辦理房屋所有權變更登記手續的,其他共有權人請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

(執筆人:仲偉珩)

索引:《民事審判指導與參考》(第56輯)第128-133頁

26、當事人就簽訂土地承包經營權合同后未實際取得承包土地而提起訴訟,人民法院應當作為民事案件受理

土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時即已設立。農村集體經濟組織成員就未取得該合同項下承包土地與農村集體經濟組織發生的糾紛,屬于平等民事主體之間的民事糾紛,人民法院應當作為民事案件予以受理。

(執筆人:沈丹丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第56輯)第134-137頁

27、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規定或者共有人約定的條件,買受人請求強制履行房屋買賣合同的糾紛處理

出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件,在房屋買賣合同有效的情況下,買受人請求履行房屋買賣合同,其他共有人不同意出賣該共有房屋,并表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續的,人民法院應駁回買受人關于繼續履行合同的訴訟請求。

(執筆人:王丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第57輯)第149-153頁

28、集體經濟組織作出的土地承包方案調整決定違反法律規定、侵害承包人權益的,依法應予撤銷

集體經濟組織通過召開村民會議等方式,作出土地承包方案調整的決定,違反農村土地承包法對承包權保護等法律規定,侵害承包人權益的,承包人依據物權法的規定,向人民法院起訴請求撤銷該決定的,人民法院應當予以支持。

(執筆人:沈丹丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第57輯)第154-156頁

29、是民間借貸還是商品房買賣

不簽訂書面的借款合同,只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔保,同時簽訂回購協議,然后再用出借人向借款人實際交付款項的方式建立債權債務關系,是目前一些民間借貸當事人選擇的借貸方式。判斷當事人之間法律關系的性質,不能僅看合同的名稱、形式和內容,更重要的是分析當事人之間法律關系的實質。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準備實際交付房屋,而購房一方亦不關心取得所購房屋產權。且雙方當事人的關注點集中在《回購協議》及其相應的違約金上,則足以證明雙方之間真實的法律關系是民間借貸。

? ??(執筆人:韓玫)

索引:《民事審判指導與參考》(第58輯)第96-103頁

30、債務清償期屆滿后當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移手續,該協議效力如何確定

債務清償期屆滿后當事人達成以物抵債協議,在尚未辦理物權轉移手續前,債務人反悔不履行抵債協議,債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的,人民法院應駁回其訴訟請求。但經釋明,當事人要求繼續履行原債權債務合同的,人民法院應當繼續審理。

(執筆人:夏正芳 潘軍鋒 仲偉珩)

索引:《民事審判指導與參考》(第58輯)第121-124頁

31、買賣合同尚未履行完結,買受人請求確認其為房屋所有權人的,不屬于物權確認爭議

確認物權以存在物權歸屬爭議為前提。買賣合同尚未履行完結,買受人請求確認其享有標的物之所有權的,不符合物權法第三十三條規定的物權歸屬爭議,不應納入物權確認之訴。

(執筆人:辛正郁)

索引:《民事審判指導與參考》(第61輯)第177-180頁

32、如何區分合作開發房地產合同中的清理條款與“名為合作實為借貸”合同

合同約定,一方出地,另一方出資,設立房地產項目公司,按照出資比例享有項目公司股東權益,合作開發房地產。從約定的權利義務內容看,協議性質為共同出資、共擔風險、共享利潤的合作開發房地產合同。合同還約定,終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息,依據合同法第九十七條、第九十八條規定,此約定性質為合同終止履行后的清理條款,不屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定的名為合作合同實為借款合同情形。

(執筆人:馮小光 謝愛梅)

索引:《民事審判指導與參考》(第62輯)第154-157頁

33、涉及農村集體所有土地的委托代建合同中對外銷售利潤分配條款的效力如何認定

涉及農村集體所有土地的委托代建合同中的對外銷售利潤分配條款具有合資、合作開發房地產的性質,當事人主張利潤分配等合同權利的,應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃等審批文件或者證明。雖提供了上述文件或證明,但在一審法庭辯論結束之前土地性質仍未變更為國有土地的,該利潤分配條款按無效處理。

(執筆人:于蒙)

索引:《民事審判指導與參考》(第64輯)第145-150頁

34、以劃撥土地使用權與他方簽訂的合作建房合同應如何認定其效力

按照約定履行步驟依法改變劃撥用地性質實現合作開發遠期目標,土地實現變性前發生糾紛,不能因此否定前期簽訂的合作建房合同效力。合同當事人依約占有不動產的履約行為為合法占有,受物權法保護;足以對抗對方提出的騰遷請求

(執筆人:張純)

索引:《民事審判指導與參考》(第64輯)第160-165頁

35、當事人協商一致終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系的,如何確定雙方法律關系的性質及借款本息數額

借款合同到期借款人并未按約歸還借款,雙方當事人經對賬協商,決定終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系,除存在法定無效情形的,應當按照當事人意思表示,確定雙方法律關系轉化為商品房買賣合同關系。對于雙方約定轉化為購房款的借款本金及利息的數額,應當根據雙方之間原借款合同及借款、還款等證據予以審查認定,不宜僅按照雙方合同約定直接確認轉為購房款的欠款數額。

(執筆人:沈丹丹)

索引:《民事審判指導與參考》(第65輯)第165-168頁

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